CESSÃO FIDUCIÁRIA DE DIREITOS CREDITÓRIOS. CRÉDITO SUFICIENTEMENTE IDENTIFICADO. NEGÓCIO FIDUCIÁRIO. PERFECTIBILIZAÇÃO. TÍTULO REPRESENTATIVO DO CRÉDITO. DESNECESSIDADE.

Na cessão fiduciária de direitos creditórios, para a perfectibilização do negócio fiduciário, o correlato instrumento deve indicar, de maneira precisa, o crédito objeto de cessão e não os títulos representativos do crédito. Dos termos dos arts. 18, IV, e 19, I, da Lei n. 9.514/1997, ressai que a cessão fiduciária sobre títulos de créditos opera a transferência da titularidade dos créditos cedidos. Ou seja, o objeto da cessão fiduciária são os direitos creditórios que hão de estar devidamente especificados no instrumento contratual, e não o título, o qual apenas os representa. A exigência de especificação do título representativo do crédito, como requisito formal à conformação do negócio fiduciário, além de não possuir previsão legal – o que, por si, obsta a adoção de uma interpretação judicial ampliativa – cede a uma questão de ordem prática incontornável. Por ocasião da realização da cessão fiduciária, afigura-se absolutamente possível que o título representativo do crédito cedido não tenha sido nem sequer emitido, a inviabilizar, desde logo, sua determinação no contrato. Registre-se, inclusive, que a Lei n. 10.931/2004, que disciplina a cédula de crédito bancário, é expressa em admitir que a cessão fiduciária em garantia da cédula de crédito bancário recaia sobre um crédito futuro (a performar), o que, per si, inviabiliza a especificação do correlato título (já que ainda não emitido). REsp 1.797.196-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, por unanimidade, julgado em 09/04/2019, DJe 12/04/2019.

Informativo STJ nº646

DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA. NECESSIDADE.

A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. A Lei n. 9.514/1997 deixou expressamente consignado, em seu art. 23, parágrafo único, que "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel". Com o advento da Lei n. 10.931/2004 introduziu-se o § 8º ao art. 27 da Lei n. 9.514/1997, segundo o qual: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse". Mais recentemente, essa divisão foi reafirmada com a edição da Lei n. 13.043/2014, que introduziu o art. 1.368-B ao CC/2002. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou mesmo proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. Ocorre que a proteção indefinida do credor fiduciário contrasta-se com outro interesse digno de tutela: o interesse dos titulares de créditos gerados pelo próprio bem dado em garantia (a exemplo do IPTU, das despesas condominiais, etc.) que, se não puderem satisfazê-lo mediante a penhora ou excussão da coisa, ficarão desprotegidos. A fim de estancar eventuais choques de interesses porventura existentes, uma solução que se admite é a de que o devedor fiduciante, titular de direito real de aquisição – e que possui valor econômico –, tenha tal direito penhorado pelos demais credores em geral, em especial pelos credores de despesas geradas pelo próprio bem – a exemplo do condomínio quando da cobrança de despesas condominiais. Nessa hipótese o credor das despesas originadas pelo bem não adquire a propriedade plena, mas sub-roga-se na posição jurídica de titular de direito expectativo real de aquisição do devedor fiduciante. O credor fiduciário, por sua vez, mantêm íntegra a sua garantia. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. REsp 1.731.735-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018.

Informativo STJ nº638

BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI N. 8.009/1990.

Os direitos do devedor fiduciante sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia possuem a proteção da impenhorabilidade do bem de família legal. Cinge-se a controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante sobre o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia podem receber a proteção da impenhorabilidade do bem de família legal (Lei n. 8.009/1990) em execução de título extrajudicial (cheques). De início, para a aplicação da regra de impenhorabilidade do bem de família, a lei exige, em regra, que a propriedade pertença ao casal ou à entidade familiar, pois o legislador utilizou o termo "imóvel residencial próprio". Por conseguinte, se o imóvel sobre o qual incidiu a constrição pertence a terceiro não integrante do grupo familiar, este não pode, em regra, alegar a referida proteção legal. Contudo, a doutrina, alicerçada nos propósitos sociais tutelados pela Lei n. 8.009/1990, afirma que a proteção da impenhorabilidade também visa proteger a posse da família sobre o imóvel utilizado para a sua moradia, ainda que não tenha o título de propriedade. Nesse contexto, a exegese que melhor representa o objetivo legal compreende que a expressão "imóvel residencial próprio" engloba a posse advinda de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, a exemplo do compromisso de compra e venda ou de financiamento de imóvel para fins de moradia. Isso porque não se pode perder de vista que a proteção abrange o imóvel em fase de aquisição, sob pena de impedir que o devedor adquira o bem necessário à habitação da entidade familiar. Assim, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si (art. 25, caput, da Lei n. 9.514/1997), deve prevalecer a regra de impenhorabilidade.

REsp 1.677.079-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018.

Informativo STJ nº635

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. APARELHOS DE ADAPTAÇÃO PARA CONDUÇÃO VEICULAR POR DEFICIENTE FÍSICO. PERTENÇAS QUE NÃO SEGUEM O DESTINO DO PRINCIPAL (CARRO). DIREITO DE RETIRADA DAS ADAPTAÇÕES.

Havendo adaptação de veículo, em momento posterior à celebração do pacto fiduciário, com aparelhos para direção por deficiente físico, o devedor fiduciante tem direito a retirá-los quando houver o descumprimento do pacto e a consequente busca e apreensão do bem. O cerne da insurgência apreciada pelo STJ limitou-se a definir se devem ser considerados acessórios de veículo automotor os equipamentos viabilizadores de condução por deficiente físico, instalados em automóvel objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária. De início, convém destacar que o Código Civil adotou, dentre outros critérios de classificação, o de bens reciprocamente considerados. Estes serão vistos em relação a si mesmos, a partir de uma relação que se forma entre eles. Encontram-se nessa classe, os bens principais, os acessórios, as pertenças e as benfeitorias. Importa destacar que o novo diploma civil trouxe relevante alteração ao regime de bens reciprocamente considerados. Ao contrário do CC de 1916, no qual imperava a categoria do imóvel por destinação, no Código Civil em vigor, além de expressamente restar consignada a existência das partes integrantes no sistema jurídico, veio a ser regrada, nos artigos 93 e 94, a pertença. Como se verifica da leitura do art. 93, a parte geral do CC/2002 não apresentou um conceito de parte integrante, fazendo tão somente uma referência à categoria para contrapor-se à definição de pertença. Por essa peculiaridade legal, a parte integrante é conceito jurídico indeterminado. Diante desse quadro, parece necessário classificar adequadamente os instrumentos de adaptação para condução veicular por deficiente físico. Nesse sentido, ao afirmar que os instrumentos adaptados ao carro alienado fiduciariamente, eram simplesmente bens acessórios, o Tribunal de origem desconsiderou o fato de que, ainda que sejam acessórios, por vezes, as espécies desse gênero recebem disciplina diametralmente oposta. Exemplo disso são os frutos e as pertenças. Por expressa disciplina legal, seguirão os frutos a sorte do bem principal a que se vinculam. Noutro ponto, as pertenças, em regra, serão autonomamente consideradas e, apenas quando declarado, seguirão a sorte do principal. Ambos acessórios, porém, com destinos diferentes. Não bastasse o tratamento unitário e não distintivo conferido aos bens acessórios pelo Tribunal paulista, houve outro equívoco ao deixar de referir-se às partes integrantes de um bem, conceito que da mesma forma merecia ser considerado na solução da contenda. Com efeito, destinam-se as pertenças a dar alguma qualidade ou vantagem ao bem, fator que lhes fornece o caráter de acessoriedade. Há vinculação com a coisa principal, pois são criadas para lhe imprimir maior serventia, a aumentar a utilização, ou a trazer vantagens no desfrute. Todavia, adverte a doutrina, "mantêm essas coisas a sua individualidade e autonomia, não se incorporando no bem principal, ou constituindo uma unidade". Nessa linha de raciocínio, a pertença, por não ser parte integrante do bem principal, não é alcançada pelo negócio jurídico que o envolver, a não ser que haja imposição legal, ou manifestação das partes nesse sentido. No caso, há um bem principal (automóvel), e também as pertenças, os aparelhos de adaptação para direção por deficiente físico (acelerador e freio manuais), a induzir a aplicação da regra insculpida no art. 94 do CC, segundo a qual aquela espécie de acessórios, as pertenças, não segue o destino do bem principal a que se vinculam. É que o bem principal, o carro, tem "vida" absolutamente independente dos aparelhos de aceleração e frenagem manuais, que a ele se encontram acoplados tão somente para viabilizar a direção por condutor com condições físicas especiais. Se retirados esses aparelhos, o veículo se mantém veículo, não perde sua função ou utilidade, ao revés, recupera sua originalidade. Assim, é direito do devedor fiduciante a retirada das pertenças consistentes nos aparelhos de adaptação para direção por deficiente físico, se anexados por ele ao bem principal e, por óbvio, se realizada a adaptação em momento posterior à garantia fiduciária. 

REsp 1.305.183-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, por unanimidade, julgado em 18/10/2016, DJe 21/11/2016. Informativo STJ nº594

INCORPORAÇAO IMOBILIARIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.UNIDADE HABITACIONAL JÁ QUITADA. INAPLICABILIDADE DA SUMULA 308/STJ AO CASO CONCRETO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA E À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE.

A recusa do banco em substituir a garantia dada pela incorporadora em contrato de financiamento imobiliário, mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada, viola os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o gravame perante o adquirente. A controvérsia suscitada dizia respeito à possibilidade de se estender ao instituto da alienação fiduciária em garantia o entendimento consolidado na Súmula 308/STJ. Esse debate, todavia, não foi enfrentado na oportunidade, uma vez que os próprios contornos da Súmula 308/STJ podem vir a ser redefinidos no julgamento do REsp 1.175.089/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, em que se afetou tal discussão ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973. Desse modo, é prudente aguardar o julgamento do repetitivo, antes de se emitir juízo acerca da aplicação extensiva da referida súmula. Não obstante, o presente caso traz particularidades que permitem a abordagem da controvérsia sob outro prisma, sem necessidade de aplicação da Súmula 308/STJ. Inicialmente, no que tange ao princípio da função social do contrato, observa-se que a incorporação imobiliária cumpre seus fins socioeconômicos quando o adquirente se torna proprietário da unidade habitacional. O cumprimento dessa função social, contudo, pode vir a ser frustrado na hipótese em que a construtora (ou incorporadora) institui algum gravame sobre a unidade imobiliária que seria entregue ao adquirente. Desse modo, em respeito à função social do contrato celebrado entre a construtora e os adquirentes, cumpriria ao banco certificar-se do estágio da incorporação imobiliária na data da concessão do financiamento, e, principalmente, certificar-se de que os adquirentes tivessem sido informados sobre a instituição do gravame. É certo que o princípio da função social do contrato, além de produzir efeitos entre as partes, alcança também terceiros, especialmente em hipóteses como a dos autos, em que há uma evidente conexão entre a alienação fiduciária em garantia e o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de modo que essa interconexão entre os contratos não pode ser ignorada pelas partes. Trata-se da eficácia transubjetiva da função social do contrato. Cabe esclarecer que não se pretende concluir que a função social do contrato seja suficiente para invalidar qualquer alienação fiduciária celebrada em prejuízo dos adquirentes de unidades habitacionais no regime da incorporação imobiliária, até porque uma conclusão nesse sentido poderia conflitar com o recurso especial repetitivo pendente de julgamento. A única conclusão que se pretende extrair desse princípio é que ele impõe deveres de conduta às partes contratantes, inclusive em relação a terceiros com interesse na relação negocial entre eles celebrada. No caso, ao menos um desses deveres (o de informação) não veio a ser cumprido, por culpa da construtora e por negligência do banco, impondo-se a ineficácia do gravame perante o terceiro adquirente do imóvel. De outra parte, sob o prisma da boa-fé objetiva, observa-se que o banco faltou com o dever de cooperação, pois, mesmo depois de saber que as unidades habitacionais estavam quitadas, recusou-se a substituir a garantia. Não se quer dizer, com isso, que o banco tenha a obrigação de substituir garantias que lhe tenham sido prestadas, mas apenas que, no caso dos autos, era exigível a substituição, pois o próprio banco foi negligente ao aceitar como garantia unidades habitacionais quitadas. Conclui-se, portanto, com fundamento nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que a alienação fiduciária em garantia é ineficaz em relação ao adquirente da unidade habitacional.

	REsp 1.478.814-DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado em 6/12/2016, DJe 15/12/2016. Informativo STJ nº594

DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA DE QUALQUER OPERAÇÃO DE CRÉDITO.

É possível a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não vinculada ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). O entendimento de que o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis somente poderia ser utilizado em crédito destinado a aquisição, edificações ou reformas do imóvel oferecido em garantia - fundado no argumento de que a finalidade da Lei n. 9.514/1997 é proteger o sistema imobiliário e o de habitação como um todo, de modo que a constituição de garantia fiduciária sobre bem imóvel deve estar em sintonia com o objetivo da lei, consubstanciado no incentivo ao financiamento imobiliário - não se sustenta. Isso porque esse posicionamento não encontra respaldo nos arts. 22, § 1º, da Lei n. 9.514/1997 e 51 da Lei n. 10.931/2004 ("Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: [...]"; e "Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel"). Assim, sem maior esforço hermenêutico, verifica-se que é possível afirmar que a lei não exige que o contrato de alienação fiduciária se vincule ao financiamento do próprio imóvel. Ao contrário, é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Dessa forma, muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o SFI, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel. Resta indubitável, portanto, que a finalidade do instituto é o de fomentar o sistema de garantias do direito brasileiro, dotando o ordenamento jurídico de instrumento que permite, nas situações de mora - tanto nos financiamentos imobiliários, como nas operações de créditos com garantia imobiliária - a recomposição em prazos compatíveis com as necessidades da economia moderna. REsp 1.542.275-MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 24/11/2015, DJe 2/12/2015.

Informativo STJ nº574