LOTEAMENTO. OBRAS E SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E/OU INFRAESTRUTURA. CONTRATO-PADRÃO SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA QUE AUTORIZA A COBRANÇA DAS DESPESAS. VALIDADE.

É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura. O julgamento do REsp 1.439.163/SP, pela sistemática dos recursos repetitivos, culminou com a fixação da tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Segunda Seção, julgado em 11/03/2015, DJe de 22/05/2015). No particular, entretanto, sobressaem algumas peculiaridades que distinguem a hipótese daquela acobertada pela mencionada tese, a saber: a própria loteadora do solo assumiu a administração do loteamento e, portanto, não tem natureza jurídica de associação de moradores; há expressa autorização contratual para a cobrança de despesas administrativas" e a escritura pública de compra e venda dos imóveis faz referência ao contrato-padrão arquivado no registro de imóveis, que autoriza expressamente tal cobrança. O art. 18, VI, da Lei n. 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, exige que o loteador submeta o projeto de loteamento ao registro imobiliário, acompanhado, dentre outros documentos, do exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão, obrigatoriamente, as indicações previstas no seu art. 26 e, eventualmente, outras de caráter negocial, desde que não ofensivas aos princípios cogentes da referida lei. Assim, é válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. REsp 1.569.609-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 07/05/2019, DJe 09/05/2019.

Informativo STJ nº648

SOCIEDADE EMPRESÁRIA. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL POR MEIO DE IMÓVEIS. CONTRATO SOCIAL. REGISTRO PÚBLICO DE EMPRESAS MERCANTIS. TÍTULO TRANSLATIVO. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. NECESSIDADE.

O registro do título translativo no Cartório Registro de Imóveis, como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confunde, tampouco pode ser substituído para esse efeito, pelo registro do contrato social na Junta Comercial. A questão controvertida está em saber se a constituição de sociedade empresarial, registrada em Junta Comercial, com a estipulação de integralização do capital social por meio de imóveis, indicados pelo sócio, é suficiente para operar a transferência da propriedade. Assinala-se, inicialmente, que o estabelecimento do capital social — assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade —, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Civil). A integralização do capital social da empresa, ademais, pode se dar por meio da realização de dinheiro ou bens — móveis ou imóveis —, havendo de se observar, necessariamente, o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade de cada qual. Em se tratando de imóvel, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Nesse sentido, já se pode antever que o registro do título translativo no Registro de Imóveis, como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confunde, tampouco pode ser substituído para esse efeito, pelo registro do contrato social na Junta Comercial. De fato, a inscrição do contrato social no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das Juntas Comercias, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo-se-lhe personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes. Explicitado, nesses termos, as finalidades dos registros em comento, pode-se concluir que o contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no Registro Público de Empresas Mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel. Portanto, enquanto não operado o registro do título translativo — no caso, o contrato social registrado perante a Junta Comercial — no Cartório de Registro de Imóveis, o bem, objeto de integralização, não compõe o patrimônio da sociedade empresarial. REsp 1.743.088-PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 12/03/2019, DJe 22/03/2019.

Informativo STJ nº645

AÇÃO DE INVENTÁRIO. SUSPENSÃO. POSSIBILIDADE. REGULARIZAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS. AVERBAÇÃO. CONDICIONANTE RAZOÁVEL.

É legítima a decisão judicial que determina a averbação, no respectivo registro, das modificações realizadas em bens imóveis submetidos à partilha como condição de procedibilidade da ação de inventário. A averbação das alterações realizadas em bens imóveis é um ato de natureza obrigatória, na forma dos arts. 167, II, "4", e 169, da Lei de Registros Públicos. No âmbito da ação de inventário, constata-se que o art. 1.026 do CPC/1973 sujeita a prolação da sentença homologatória de partilha ao prévio recolhimento do imposto de transmissão a título de morte e a apresentação, nos autos, da certidão ou da informação negativa de dívida para com a Fazenda Pública. A imposição judicial para que sejam regularizados os bens imóveis que pertenciam ao falecido para que, apenas a partir deste ato, seja dado adequado desfecho à ação de inventário é, como diz a doutrina, uma "condicionante razoável", especialmente por razões de ordem prática – a partilha de bens imóveis em situação irregular, com acessões não averbadas, dificultaria sobremaneira, senão inviabilizaria, a avaliação, a precificação, a divisão ou, até mesmo, a eventual alienação dos referidos bens imóveis. Dessa forma, o art. 993, IV, alínea "a" do CPC/1973, que versa sobre o modo e o procedimento de realização das primeiras declarações relacionadas aos imóveis, deve ser lido em consonância com os arts. 167 e 169 da Lei de Registros Públicos, diante da efetiva necessidade de que os referidos bens tenham sido ou sejam regularizados durante a ação de inventário para que não haja nenhuma dúvida acerca do conteúdo do monte partível e, consequentemente, do quinhão destinado a cada herdeiro. Deste modo, nada obsta que seja fixado, como condição de procedibilidade da ação de inventário, que seja realizada a regularização dos bens imóveis que serão partilhados entre os herdeiros, como consequência lógica da obrigatoriedade contida nos arts. 167, II, "4", e 169, da Lei de Registros Públicos. REsp 1.637.359-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 08/05/2018, DJe 11/05/2018

Informativo STJ nº625

DIREITO AMBIENTAL E CIVIL. REQUISITO PARA REGISTRO DA SENTENÇA DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO.

Para que a sentença declaratória de usucapião de imóvel rural sem matrícula seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário o prévio registro da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural (CAR). De fato, o art. 16, § 8º, da Lei 4.771/1965 (Código Florestal revogado) previa que a área de reserva legal deveria ser averbada à margem da inscrição de matrícula do imóvel no registro de imóveis competente, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão a qualquer título, de desmembramento ou de retificação da área. No mesmo sentido, há previsão no art. 167 da Lei 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). Assim, por uma construção jurisprudencial, respaldada em precedentes do STJ, firmou-se o entendimento de que a averbação da reserva legal seria condição para o registro de qualquer ato de transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel rural (REsp 831.212-MG, Terceira Turma, DJe 22/9/2009; RMS 18.301-MG, Segunda Turma, DJ 3/10/2005). Nessa linha de raciocínio, seria o caso de impor a averbação da reserva legal como condição para o registro da sentença de usucapião. Contudo, a Lei 12.651/2012 (novo Código Florestal) deu tratamento diverso à matéria da reserva legal ambiental. O novo Código instituiu o Cadastro Ambiental Rural (CAR), que passou a concentrar as informações ambientais dos imóveis rurais, sendo dispensada a averbação da reserva legal no Registro de Imóveis (art. 18, § 4º). Assim, ante esse novo cenário normativo, como condição para o registro da sentença de usucapião no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário o prévio registro da reserva legal no CAR. A nova lei não pretendeu reduzir a eficácia da norma ambiental, pretendeu tão somente alterar o órgão responsável pelo "registro" da reserva legal, que antes era o Cartório de Registro de Imóveis, e agora passou a ser o órgão ambiental responsável pelo CAR. A propósito, verifica-se que a parte final do art. 16, § 8º, do Código revogado foi praticamente reproduzida no art. 18,caput, in fine, do novo Código Florestal, tendo havido apenas a supressão da hipótese de "retificação da área". A supressão da hipótese de "retificação de área" teve um propósito específico, de permitir, excepcionalmente, a mudança de localização da reserva legal. Desse modo, a omissão acerca da hipótese de "retificação de área" não atenuou a eficácia da norma em relação às outras hipóteses previstas na lei anterior e repetidas na lei nova. REsp 1.356.207-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 28/4/2015, DJe 7/5/2015.

Informativo STJ nº561
* Para acrescentar, leiam nos comentários (Jurisprudência em teses e súmulas STJ ambiental)