INCORPORAÇAO IMOBILIARIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.UNIDADE HABITACIONAL JÁ QUITADA. INAPLICABILIDADE DA SUMULA 308/STJ AO CASO CONCRETO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA E À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE.

A recusa do banco em substituir a garantia dada pela incorporadora em contrato de financiamento imobiliário, mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada, viola os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o gravame perante o adquirente. A controvérsia suscitada dizia respeito à possibilidade de se estender ao instituto da alienação fiduciária em garantia o entendimento consolidado na Súmula 308/STJ. Esse debate, todavia, não foi enfrentado na oportunidade, uma vez que os próprios contornos da Súmula 308/STJ podem vir a ser redefinidos no julgamento do REsp 1.175.089/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, em que se afetou tal discussão ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973. Desse modo, é prudente aguardar o julgamento do repetitivo, antes de se emitir juízo acerca da aplicação extensiva da referida súmula. Não obstante, o presente caso traz particularidades que permitem a abordagem da controvérsia sob outro prisma, sem necessidade de aplicação da Súmula 308/STJ. Inicialmente, no que tange ao princípio da função social do contrato, observa-se que a incorporação imobiliária cumpre seus fins socioeconômicos quando o adquirente se torna proprietário da unidade habitacional. O cumprimento dessa função social, contudo, pode vir a ser frustrado na hipótese em que a construtora (ou incorporadora) institui algum gravame sobre a unidade imobiliária que seria entregue ao adquirente. Desse modo, em respeito à função social do contrato celebrado entre a construtora e os adquirentes, cumpriria ao banco certificar-se do estágio da incorporação imobiliária na data da concessão do financiamento, e, principalmente, certificar-se de que os adquirentes tivessem sido informados sobre a instituição do gravame. É certo que o princípio da função social do contrato, além de produzir efeitos entre as partes, alcança também terceiros, especialmente em hipóteses como a dos autos, em que há uma evidente conexão entre a alienação fiduciária em garantia e o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de modo que essa interconexão entre os contratos não pode ser ignorada pelas partes. Trata-se da eficácia transubjetiva da função social do contrato. Cabe esclarecer que não se pretende concluir que a função social do contrato seja suficiente para invalidar qualquer alienação fiduciária celebrada em prejuízo dos adquirentes de unidades habitacionais no regime da incorporação imobiliária, até porque uma conclusão nesse sentido poderia conflitar com o recurso especial repetitivo pendente de julgamento. A única conclusão que se pretende extrair desse princípio é que ele impõe deveres de conduta às partes contratantes, inclusive em relação a terceiros com interesse na relação negocial entre eles celebrada. No caso, ao menos um desses deveres (o de informação) não veio a ser cumprido, por culpa da construtora e por negligência do banco, impondo-se a ineficácia do gravame perante o terceiro adquirente do imóvel. De outra parte, sob o prisma da boa-fé objetiva, observa-se que o banco faltou com o dever de cooperação, pois, mesmo depois de saber que as unidades habitacionais estavam quitadas, recusou-se a substituir a garantia. Não se quer dizer, com isso, que o banco tenha a obrigação de substituir garantias que lhe tenham sido prestadas, mas apenas que, no caso dos autos, era exigível a substituição, pois o próprio banco foi negligente ao aceitar como garantia unidades habitacionais quitadas. Conclui-se, portanto, com fundamento nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que a alienação fiduciária em garantia é ineficaz em relação ao adquirente da unidade habitacional.

	REsp 1.478.814-DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado em 6/12/2016, DJe 15/12/2016. Informativo STJ nº594