O condomínio,
independentemente de previsão em regimento interno, não pode
proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de
usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.
Isso porque a adoção de tal medida, a um só tempo,
desnatura o instituto do condomínio, a comprometer o direito de
propriedade afeto à própria unidade imobiliária, refoge das
consequências legais especificamente previstas para a hipótese de
inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise, impõe
ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus
familiares, em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da
pessoa humana. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja
qual for a destinação a elas atribuída, não decorre da situação
(circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim
do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como
inseparável, uma fração ideal no solo (representado pela própria
unidade) bem como nas outras partes comuns, que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do
condomínio (§ 3º do art. 1.331 do CC). Ou seja, a propriedade da
unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas
as partes comuns. Efetivamente, para a específica hipótese de
descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais,
o CC (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas
sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância. A
partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a
inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro
momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não
convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito
(art. 1.336, § 1º, do CC). Sem prejuízo desta sanção, em havendo a
deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se
confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos),
instaurando-se permanente situação de inadimplência, o CC estabelece
a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três
quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras
penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação
proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta. Assim, segundo
dispõe o art. 1.337, caput e parágrafo único, do CC, a
descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das
despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de
multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva
cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz
evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas
àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive,
comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será
possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária
correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota
condominial (1.000%). Já o art. 1.334, IV, do CC apenas refere quais
matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais
as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos. E nos artigos
subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de
descumprimento do dever de contribuição com as despesas
condominiais, a imposição de sanções pecuniárias. Inexiste, assim,
margem discricionária para outras sanções que não as pecuniárias,
nos limites da lei, para o caso de inadimplência das cotas
condominiais. Aliás, é de se indagar qual seria o efeito prático da
medida imposta (restrição de acesso às áreas comuns), senão o de
expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação
vexatória perante o meio social em que residem. Além das penalidades
pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva civil,
atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as
despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas
condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio
de procedimento que privilegia a celeridade. Efetivamente, a Lei n.
8.009/1990 confere ao condomínio uma importante garantia à
satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial
pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino
devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem
como sendo de família. E, em reconhecimento à premência da
satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o CPC/1973
estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de
cobrança. Na sistemática do novo CPC, as cotas condominiais passaram
a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a
viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando
ainda mais célere a satisfação do débito por meio da incursão no
patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade
imobiliária). Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos
postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de
inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de
utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares,
com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição
de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos
ditames do princípio da dignidade humana. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze, julgado em 9/8/2016, DJe 19/8/2016.
Nenhum comentário:
Postar um comentário