O direito de preferência
previsto no art. 504 do CC aplica-se ao contrato de compra e venda
celebrado entre condômino e terceiro, e não àquele ajustado entre
condôminos. O art. 504 do CC enuncia que: "Não pode um
condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se
der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e
oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos
os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e,
na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem
iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem,
depositando previamente o preço". Partindo-se da literalidade do
previsto nesse artigo, infere-se que o direito de preferência deve
ser observado apenas nos casos em que a alienação se pactue entre
consorte e estranho, e não entre consortes. Efetivamente, o
caput do aludido dispositivo é bastante claro quanto à
incidência da preempção apenas nas hipóteses de negócio jurídico
envolvendo terceiro/estranho ao condomínio. Aliás, necessário
destacar que a ratio da positivação da referida norma sobre
o direito de prelação se cinge justamente à conciliação dos
objetivos particulares daquele que pretende alienar sua fração com a
(possível) manutenção da comunidade de coproprietários, até porque,
conforme entendimento doutrinário, "[...] a função social recomenda
ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários,
evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo". A
referida preocupação está inserida, outrossim, no parágrafo único do
art. 1.314 do CC, segundo o qual: "Nenhum dos condôminos pode
alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela
a estranhos, sem o consenso dos outros". Com efeito, a alienação de
frações ideais entre condôminos refoge à finalidade intrínseca ao
direito de preferência, uma vez que não se tratará de hipótese de
ingresso de terceiro/estranho à comunhão. Pelo contrário, serão
mantidos os consortes, apenas com alterações no percentual da parte
ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem. Esse entendimento,
aliás, já foi adotado por esta Corte, em antigo precedente da
Terceira Turma (REsp 19.538-SP, DJ 17/5/1993), no qual analisado o
art. 1.139 do CC/1916 - norma correspondente ao atual art. 504 do
CC. Além disso, não é cabível o argumento de que o parágrafo único
do art. 504 do CC, ao enunciar que: "Sendo muitos os condôminos,
preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de
benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão
a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando
previamente o preço", teria estendido o direito de preempção às
hipóteses de alienação entre consortes. Em verdade, o referido
parágrafo único apenas complementa a norma enunciada no
caput, estabelecendo o procedimento a ser adotado caso mais
de um condômino venha manifestar o seu direito de preferência, por
ocasião da alienação de fração ideal à terceiro alheio à comunhão.
Ademais, tratando-se de restrição à liberdade de contratar, o
instituto em comento - direito de preferência - deve ser
interpretado de forma restritiva. Assim, se a lei de regência (art.
504 do CC) apenas o institui em relação às alienações a estranhos,
não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar essa norma aos casos
de compra e venda entre consortes. REsp 1.137.176-PR, Rel. Min. Marco Buzzi,
julgado em 16/2/2016, DJe 24/2/2016.
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