Se a proporção entre a
quantia paga inicialmente e o preço total ajustado evidenciar que o
pagamento inicial englobava mais do que o sinal, não se pode
declarar a perda integral daquela quantia inicial como se arras
confirmatórias fosse, sendo legítima a redução equitativa do valor a
ser retido. Quanto às arras, deve-se destacar que elas têm
duas funções: a) confirmatória (principal); e b) penitencial
(secundária). As arras confirmatórias podem significar princípio de
pagamento, na medida em que o negócio efetivamente se concretizar.
Marcam, portanto, o início da execução do negócio. Convém esclarecer
que o valor dado a título de arras confirmatórias deve ser
integralmente perdido, ou seja, quando a parte que deu as arras não
executar o contrato, não terá direito à devolução do "sinal" por ter
dado causa à rescisão. Mas, se o valor do pagamento inicial
englobava mais do que o sinal, o percentual de retenção deve ser
reduzido. Isso porque não é razoável o entendimento de que todo o
referido valor inicial pago seja enquadrado como sinal ou arras
confirmatórias e, em consequência, sujeite-se ao perdimento em prol
do vendedor. Entender de forma diversa implicaria onerar
excessivamente a parte que deu as arras, ainda que a ela tenha sido
atribuída culpa pela rescisão do contrato, e beneficiar a parte que
as recebeu. Em outras palavras, seria uma fonte de enriquecimento
desproporcional. Observe-se que a orientação jurisprudencial do STJ
é no sentido de que a fixação das arras confirmatórias se dá em
percentual inferior a 20% do valor do bem, variando, mais
precisamente, entre 10% e 20% (AgRg no REsp 1.013.249-PE, Quarta
Turma, DJe de 8/6/2010; e REsp 355.818-MG, Quarta Turma, DJ
13/10/2003). Nessa linha intelectiva, convém mencionar o Enunciado
n. 165 da III Jornada de Direito Civil do CJF: "Em caso de
penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras
confirmatórias ou penitenciais". Esclareça-se que o art. 413 do CC
estabelece que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo
juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o
montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em
vista a natureza e a finalidade do negócio". REsp 1.513.259-MS, Rel. Min. João Otávio
de Noronha, julgado em 16/2/2016, DJe 22/2/2016.
Nenhum comentário:
Postar um comentário