INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. MULTA. ART. 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. AÇÃO DO ADQUIRENTE. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.

É decenal o prazo prescricional aplicável à ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Cinge-se a controvérsia a definir o prazo prescricional aplicável para a ação ajuizada com base no art. 35 da Lei n. 4.591/1964, que estabelece um período máximo para o incorporador promover o devido arquivamento do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, nos termos exigidos pelo art. 32 do mesmo diploma, sob pena de pagar multa ao adquirente no percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor da unidade imobiliária negociada. A ausência de previsão legal específica na Lei n. 4.596/1964 acarreta a necessidade de interpretar suas disposições em conjunto com outro diploma normativo, sendo frequente a sua associação com o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que ambos os diplomas partilham o propósito de equilibrar a disparidade contratual própria da relação entre adquirente/consumidor e alienante/incorporador. No entanto, apesar do conteúdo protetivo comum, o fato de se tratar de relação de consumo não atrai, por si só, a incidência do prazo prescricional quinquenal do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o entendimento desta Corte Superior é de que o art. 27 do CDC não se aplica a qualquer caso de inadimplemento contratual, restringindo-se às ações que busquem a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é a hipótese dos autos. Nesse contexto, a falta do registro imobiliário da incorporação não configura um defeito no serviço, mas, sim, o descumprimento de dever oriundo tanto do contrato como da própria Lei de Incorporações Imobiliárias, a sujeitar o incorporador à multa prevista na legislação de regência, sem prejuízo de outras sanções eventualmente cabíveis. Assim, diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e a inaplicabilidade do prazo previsto no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.

REsp 1.497.254-ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 18/09/2018, DJe 24/09/2018.

Informativo STJ nº633