CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE PERMUTA DO TERRENO MEDIANTE SENTENÇA FALIMENTAR. NOVA ALIENAÇÃO SEM A INDENIZAÇÃO DEVIDA AOS ANTIGOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO FRUSTRADO.

O proprietário de terreno objeto de contrato de permuta com incorporadora/construtora, rescindido por decisão judicial no curso do processo falimentar desta, tem responsabilidade pelos danos sofridos pelos antigos adquirentes de unidades autônomas no empreendimento imobiliário inacabado. Cinge-se a controvérsia a definir a responsabilidade do proprietário de terreno objeto de permuta com incorporadora em face de antigos promitentes compradores de unidades autônomas. No caso, tendo sido frustrado o empreendimento imobiliário em razão da falência da construtora, os proprietários do terreno permutado requereram a rescisão contratual no juízo falimentar, o que lhes foi deferido, com o respectivo levantamento dos gravames, retornando ao estado anterior. Após, juntamente com uma segunda construtora, realizaram novo contrato de incorporação, tendo sido concluída a obra, o que teria gerado danos aos antigos adquirentes de unidade autônoma no primeiro e inacabado empreendimento. Com base nessas premissas, salienta-se, de início, que os contratos de incorporação são regidos pela Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que, na sua versão original, busca evitar lesão à economia popular, impondo uma série de exigências e penalidades ao incorporador. Nesse ponto, é de se entender que a fórmula prevista no art. 43, inciso III, da Lei n. 4.591/64 – crédito privilegiado na falência – não exime os proprietários da garantia legal de indenização prevista no art. 40, § 3º, do mesmo diploma legal, para o caso de nova alienação do terreno sem a indenização dos titulares (adquirentes) das unidades autônomas, mesmo com a rescisão contratual da permuta decretada pelo juízo falimentar. Vê-se que a sistemática protetiva imposta pelo art. 40 da Lei n. 4.591/64, mormente a constante nos seus §§ 3º e 4º, busca resguardar direitos correspondentes a aquisição das unidades autônomas, evitando-se o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, em cujo favor se operou a rescisão contratual. Impõe-se, assim, a restrição ao poder de negociar a unidade cujo contrato fora objeto de rescisão, garantindo ao seu antigo adquirente o pagamento da respectiva indenização. Cumpre ressaltar que a condição para o reembolso aos adquirentes ocorre desde que tenha havido acréscimo, ou construção, ou investimento no terreno. De outro lado, a partir da leitura do disposto no artigo 43 e seus incisos, especialmente do inciso III, para hipótese de falência do incorporador, tem-se que os dispositivos não são incompatíveis, mas complementares, eis que ambos são sistemas jurídicos de proteção dos adquirentes das unidades autônomas. Mesmo a circunstância da habilitação do adquirente no processo de falência como credor privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição legal existente sobre o imóvel, ficando condicionada qualquer nova alienação ao pagamento da respectiva indenização. Enfim, a habilitação do crédito do adquirente da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o objeto da rescisão sem que haja o devido pagamento da respectiva indenização, sob pena de seu enriquecimento sem causa. 

REsp 1.537.012-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado em 20/6/2017, DJe 26/6/2017. Informativo STJ nº607