LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA. POSSIBILIDADE.

A certidão de parcelamento fiscal é suficiente para suprir a exigência prevista no inciso III do art. 71 da Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. De início, relembre-se que a principal finalidade da ação renovatória é a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo empresário locatário pelo longo período em que instalado no local, investindo na locação comercial, na constituição de clientela, na publicidade do ponto comercial, além da própria valorização do imóvel locado. Por isso, o Estado reconhece ao locatário de imóvel comercial, buscando a proteção do seu fundo de comércio, o direito à renovação compulsória do seu contrato de locação, uma vez atendidos os requisitos elencados no art. 51 da Lei de Locações (LL). Além disso, estabeleceu o legislador procedimentos especiais para veiculação das ações locatícias em geral. Especificamente quanto ao direito de renovação, o procedimento está previsto no artigo 71 da LL, contendo a exigência legal de instrução da petição inicial com a juntada de diversos documentos, inclusive a prova de quitação dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel locado (inciso III do artigo 71). Partindo-se de uma interpretação sistemática e teleológica desse dispositivo, aceita-se a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da demanda, com a demonstração de sua quitação durante o processo. Em primeiro lugar, ocorreu efetivamente a quitação dos tributos, encaminhado mediante o parcelamento fiscal, ainda que durante o processo. Em segundo lugar, ficam descaracterizados os efeitos da inadimplência durante o parcelamento fiscal autorizada pelo ente público. Em terceiro lugar, por fim, essa medida não causa qualquer prejuízo ao locador, não podendo o parcelamento do débito fiscal ser considerado como falta grave ao disposto no contrato de locação, prestigiando-se a manutenção do pacto e a proteção do fundo de comércio. 

REsp 1.698.814-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, por unanimidade, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018. Informativo STJ nº629